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专家:今年房价将整体稳定,上涨不太可能
http://rchenfakai.cn  2020/3/25 0:50:27  

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌17日在中国新闻社主办的“国是论坛——2017一季度经济形势分析会”上说,中国的一二线城市已出台很多政策,再加上房地产的周期已经到了“天花板”,房价再往上涨不太可能,今年房价将整体稳定。他还强调,房地产调控永远在路上,改革任重而道远。

  在预料之中,也在预料之外

  2016年房地产的数据,尤其是2017年一季度的房地产数据,既在预料之中,又在预料之外。

  预料之中——2016年房地产有高潮。实际证明它的销售是达到了最高点,2017年一季度仍然保持了快速增长的势头,特别是销售面积有接近20%的增长,销售额有大概25%的增长。这样一种增长对房地产来说,是预料之中的。

  预料之外——房地产市场投资增长。2016年预测房地产市场投资在5%左右,最终数据是6.9%。特别是今年1—3月的投资增长达到30.1%,这更是预料之外的。

  还有一个预料之外——房地产分化程度。2015年上半年还在谈去库存,2016年下半年就开始谈控房价,这是完全不同的两种概念,也是没有必要的分化。

  预料之中的原因,是房地产有它自己的运行规律,这种规律主要有三个方面。

  第一,周期性。大概三年多一点是一个周期。因为房地产是买涨不买落,越涨越有人买,导致了这一阶段消费的透支,顶到天花板后不可能再往上走了,就会出现平稳甚至下行。上一个周期大概2013年,2015年必然有个高峰,这是预料之中的原因。

  第二,房地产的市场波动情况是呈水波状的。一个石头扔到水里,水花会贱下来,越往外,水波波动越小。每次出现周期性变化的时候,一线城市降得快、火得快,三四线城市就慢。

  第三,区域性。房地产是不动产,它的价格受当地供求关系的影响,在同样的三四线城市,房地产的市场表现是不同的。用这样的眼光看待房地产市场,就可以比较清楚地看到房地产市场的波动。

  调控有针对性,精准度也在提高

  现在中央极力讲控制房价的问题,总书记都说了房子是用来住的,不是用来炒的。最高层的重视,说明房价的的确确在一线城市失控了。从经济社会发展的情况看,不能仅仅用房地产看房地产,房地产出现问题和前几年的货币有关。

  另外,与现在的社会贫富差距、投资渠道缺乏都有关。这三个因素是整个社会发展的因素,表现在房地产上就会出现如今的问题。

  房地产的问题出在哪了?为什么有些地方涨得那么厉害,有些地方还在降价?

  有人说,我们的房子盖错了地方。有些城市不需要盖房子的地方大量盖房子,供大于求,去库存很费劲。但一线城市又出现了严重的供不应求,房价上涨。

  因此,在这一轮房地产发展过程中,出现了房地产市场高涨,同时又出现了严重的分化。

  针对这样的情况,中央政府和地方政府在过去的调控中是有针对性的,而且调控精准度也在提高。

  2015年3·30新政主要是为去库存做的,就是鼓励大家买房,特别是在中小城市买,通过金融、税收,甚至政府的杠杆来调控。但一年半以后,2016年9·30新政情况完全相反,是用限购、限贷的方式来调控。今年3月17号以来出台120个政策,特别是北京,10天出台9个政策。不仅限购限贷,甚至限购限贷限价限买限卖,金融、行政的杠杆同时进行。

  从一个季度的情况看,这轮调控主要有四个结合。

  第一,控房价与去库存相结合。有些地方是控房价,有些地方是去库存,叫做因城施策。

  第二,调控需求与调控供应相结合,或者叫需求侧的调控和供给侧的改革相结合,采取综合施策的办法。

  第三,中央调控与地方调控相结合。地方出台政策主要是从控制需求或增加需求的角度出发,中央出台政策主要从供应角度出发,把供应和需求结合起来,所以这次调控的特点非常明显。

  第四,控制房价与整顿市场秩序相结合。

  今年房地产调控有这四个方面的结合,因城施策、综合施策、中央和地方共同施策以及控房价和整顿市场双重施策。

  去库存和控房价两手都要抓

  一季度房地产出现了这样的结果,主要有两方面的作用。第一,市场周期必然导致2017年一季度房地产有如此表现;第二,以上提到的四个方面的结合产生的调控作用,也会导致这个结果。

  一,销售方面。房地产销售在一季度有19%的增长,但增长速度在下行,而且这种下行的态势还会继续。

  二,投资方面。2017年一季度的房地产投资有9.1%的增长,出乎很多人的预料。房地产投资2013年增长19.8%,2014年10.5%,2015年1%,2016年增长28%,下一步会不会继续往上走呢?

  可能性不大。投资的增长到一季度末,最多到二季度末已到达高点。因为销售的增长和土地的增长会导致投资的增长,所以它增长的波动高峰比销售的高峰晚半年到一年是正常的。但是随着销售高峰的淡出,投资的高峰也会到此为止,不可能继续下去。

  当然,也许今年的投资增长是0到5的增长,超过2016年的可能性不大。因为过去几年的投资增长,总体上是前高后低平稳发展的态势。

  三,待售面积。去库存取得了积极成效,1—3月的库存量同比下降了6.4%,住宅的库存量同比下降了15%。现在讲库存,一般是住宅库存。住宅的库存是积极地去库存,为什么总的库存只下降了6.4%?

  因为商业办公用房的库存不仅没减少,反而还在增加。所以从库存的情况看,要取补结合,就是去库存和补库存结合。

  在这样的情况下,房地产市场可以说在往好的方面发展,但仍要注意两个问题。

  一是三四线城市去库存任务依然艰巨;二是商业地产或者写字楼去库存的任务也很艰巨。

  国家的政策层面都是在讲住房,没有针对商业地产。住宅地产投资占整个比重的三分之二,另外三分之一是商业地产投资,所以商业地产投资也不能小视。

  另外,待售面积当中,国家统计局给出的待售面积是6.8亿平方米,其中没有包含未竣工的,没有包含竣工不到一年的,如果这个数字加起来是挺大的。

  所以在今后一段时间,依然是去库存和控房价两手都要抓,不同的地区有不同的任务。

  今年房价将整体稳定

  关于房价问题,2017年的房价将整体稳定。

  一二线城市出台了很多政策,再加上房地产的周期已经到了天花板,不可能再往上攀升了,周期的作用和调节的作用两者结合起来,房价上涨不太可能。销售量环比下降,必然导致房价不涨甚至环比下行,这种可能性是存在的。

  三四线城市房价一直没涨,有的城市多年来没有动静。经过这一轮水波形房地产热,中小城市2016年上半年是热。所以两者加在一起,就是总体平稳。

  我的观点是,房地产调控永远在路上,改革任重而道远。

  长效机制出来以后,房地产市场就不用调控了吗?不可能,因为市场有波动,房地产有周期,所以要想平稳健康发展,总要有调控,调控是什么办法?

  是仅仅用经济的办法,比如金融手段、税收手段还是加上行政强制的手段?以后尽可能少用行政的办法,多用经济的办法、市场杠杆的办法,当然这要建立机制。

  另外,改革任重而道远。真正改革是土地制度的改革,它涉及到金融改革、税收改革,所以改革任重道远,就像中央提出的那样一定要建立长效机制。

  (本文是住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在“国是论坛——2017一季度经济形势分析会”上的发言实录。)


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